Postupak prodaje nekretnine u domovini iz inostranstva

Vlasnici nekretnina sa prostora Balkana koji žive i rade u Njemačkoj često se susreću sa potrebom prodaje naslijeđene ili kupljene imovine u domovini. Bilo da se nekretnina nalazi u Bosni i Hercegovini, Srbiji, Crnoj Gori ili Hrvatskoj, uspješna prodaja na daljinu zahtijeva pravnu pripremu dokumentacije, regulisanje punomoći i poznavanje poreskih propisa.

1. Provjera i priprema vlasničke dokumentacije

Uredno pravno stanje u javnim registrima osnovni je preduslov za realizaciju kupoprodaje:

• Zemljišnoknjižni izvadak (ZK izvadak / vlasnički list): Dokazuje pravo vlasništva nad nekretninom. Na izvatku mora biti upisan stvarni vlasnik, bez tereta, hipoteka ili neriješenih sudskih sporova.
• Posjedovni list i katastarski plan: Usklađenost stanja u katastru i zemljišnoj knjizi (gruntovnici). U Bosni i Hercegovini i Srbiji u toku su procesi harmonizacije katastra i gruntovnice, pa je važno provjeriti podudaraju li se brojevi parcela i upisani vlasnici.
• Građevinska i upotrebna dozvola: Dokaz o legalnosti objekta. Za starije objekte potrebno je uvjerenje o vremenu izgradnje prije donošenja propisa o građevinskim dozvolama, ili rješenje o ozakonjenju (legalizaciji).
• Energetski certifikat: U Hrvatskoj (kao članici EU) zakonski je obavezan prilikom oglašavanja i prodaje stambenih objekata većih od 50 m², dok u BiH, Srbiji i Crnoj Gori trenutno nije nužan za većinu privatnih kupoprodaja starijih objekata.

2. Organizacija prodaje na daljinu i specijalna punomoć

Ako vlasnik ne može lično putovati radi vođenja pregovora i potpisivanja ugovora, postupak se vodi putem ovlaštenog lica:

• Specijalna punomoć za prodaju nekretnine: Mora sadržavati tačne podatke o nekretnini (broj ZK uloška, katastarske parcele), minimalnu prodajnu cijenu i ovlaštenje za potpisivanje ugovora te preuzimanje ili transfer novca.
• Ovjera punomoći u Njemačkoj: Punomoć se može ovjeriti u diplomatsko-konzularnom predstavništvu (ambasadi ili konzulatu) matične države u Njemačkoj, čime je dokument odmah spreman za upotrebu. Ako se ovjerava kod njemačkog notara, dokument mora sadržavati međunarodni pečat Apostille i biti preveden kod ovlaštenog sudskog tumača u domovini.

3. Pravni koraci kupoprodaje

1. Predugovor i kapara: Nakon postizanja dogovora o cijeni, sastavlja se predugovor kojim se definišu rokovi isplate i ugovara kapara (obično 10% ugovorene cijene).
2. Kupoprodajni ugovor: Ugovor sastavlja advokat ili notar. U Bosni i Hercegovini ugovori o prometu nekretnina moraju biti sačinjeni u formi notarskog akta, dok se u Srbiji vrši solemnizacija ugovora kod javnog beležnika.
3. Poreske obaveze (Porez na promet nekretnina i kapitalna dobit):
4. - Porez na promet nekretnina u pravilu snosi kupac (osim ako ugovorom nije dogovoreno drugačije).
5. - Prodavac može biti obveznik poreza na kapitalnu dobit ako nekretninu prodaje unutar zakonski definisanog kraćeg roka od trenutka sticanja (npr. unutar 2 do 10 godina, zavisno od poreskih zakona pojedine države).
6. Isplata i tabularna izjava (clausula intabulandi): Kupoprodajna cijena uplaćuje se na bankovni račun. Po prijemu cjelokupnog iznosa, prodavac izdaje ovjerenu tabularnu izjavu kojom dozvoljava upis vlasništva novom vlasniku u zemljišne knjige.